Investitii pe termen lung: fondurile mutuale versus imobiliarele

Fata de momentul 2009, anul de varf al crizei economice – cand PIB-ul romaniei scadea cu peste 7%, piata imobiliara se afla la finele lunii septembrie 2016 cu cel putin 15% – 20% mai jos, in ciuda unei tendinte de revenire in ultimii ani; asta arata datele operatorilor privati si cifrele Institutului National de Statistica.

Spre deosebire majoritatea fondurilor mutuale de investitii la care un eventual investitor interesat ar fi putut avea acces la final de an 2009, nu doar ca au recuperat pierderile, dar au adus si castiguri de pana la 76%.

Ani buni dupa 1989 imobiliarele au fost investitia preferata de romani, pentru ca raspundea cel mai bine cerintelor investitorului autohton: un activ tangibil, ale carui caracteristici erau usor de inteles si interpretat, cu un pret care a evoluat ani de-a randul pe un trend pronuntat crescator (trend care a accelerat semnificativ dupa momentul intrarii Romaniei in Uniunea Europeana).

ANUL 2009 – AN DE REFERINTA. Criza din 2008-2009 a adus o schimbare radicala a paradigmei investitiilor si a transformat multi “speculatori” in “investitori pe termen lung”; acest lucru intamplandu-se in toate domeniile – fie ca vorbim de cel al investitiilor imobiliare, fie de alternativele acestui domeniu – asa cum erau considerate la acel moment fondurile mutuale sau investitiile la bursa (in actiuni, marfuri, metale pretioase, etc) … acestea fiind infinit mai putin populare decat investitiile imobiliare.

Iar 2009 este cea mai buna referinta, deoarece acesta a fost anul in care criza economica si-a facut simtite maximum de efecte: PIB-ul Romaniei a inregistrat atunci o scadere de circa 7,1%.

pib-2009

Sursa: World Bank – PIB Romania

PIATA IMOBILIARA. Insa, daca in cazul celor mai multi dintre “investitorii in imobiliare” se poate considera ca sunt inca pe pierdere fata de momentul de varf al crizei … printre cei care au mizat pe fondurile mutuale se afla multi investitori care nu doar ca au recuperat pierderile ci chiar au trecut si pe un profit consistent (Nota 1).

La finele anului 2009, piata imobiliara parea a se fi oprit din prabusirea inceputa in primavara anului 2008, aflandu-se intr-o zona de relativ echilibru – pe o tendinta usor descendenta.

Asta arata graficul indicelui “Imobiliare.ro” – care, pentru luna decembrie, inregistra valoarea de 1228 EUR/mp

imobiliare-index

Sursa: Indicele imobiliare.ro (IMO)

7 ani mai tarziu, la finele lunii septembrie 2016 indicele “Imobiliare.ro” inregistra valoarea de 1045 EUR/mp … aflandu-se astfel cu 15% sub nivelul inregistrat in momentul de maxim al crizei (Indicele “Imobiliare.ro”reprezinta o medie a pretului solicitat, exprimat in euro pe metru patrat util, pentru apartamentele de vanzare situate in blocuri de apartamente, cu destinatie rezidentiala – Nota 2). 

Iar situatia relevata de indicatorul mentionat este confirmata de statisticile publicate de Institutul National de Statistica (INS): astfel, potrivit raportului “Buletin statistic de preturi” (nr 8/2016) – pentru finele celui de-al doilea trimestru al anului 2016, indicatorul “Indicele preturilor proprietatilor rezidentiale” inregistra valoarea de 79,93 puncte – cu peste 20 de puncte mai jos fata de 2009 (referinta cu valoarea de 100 de puncte).

ins

Sursa: Buletin Statistic de Preturi nr 8/2016

Prin urmare, potrivit datelor INS, la jumatatea anului 2016, piata imobiliara in ansamblul ei era, la nivel national, cu circa 20% mai jos – din punct de vedere al nivelului preturilor – fata de anul 2009.

FONDURILE DE INVESTITII. Prin comparatie, fondurile mutuale de investitii au avut in acelasi interval de timp o evolutie semnificativ mai buna!

Astfel, la finele anului 2009, pe piata locala erau distribuite un numar de 49 de fonduri deschise de investitii; dintre acestea, 28 erau inca pe piata la momentul septembrie 2016; din aceste 28 de fonduri doar trei se aflau pe minus fata de finele lui 2009; iar dintre cele 3 fonduri aflate pe minus, doar unul inregistra o depreciere mai mare decat cea inregistrata de piata imobiliara.

fonduri-de-investitii

Vezi datele in excel: Fonduri de investitii

Sursa: AAF

Altfel spus, 25 din cele 28 de fonduri de investitii accesibile unui eventual investitor interesat la momentul decembrie 2009, i-ar fi adus acestuia castiguri pe ansamblul celor circa 7 ani.

Cel mai bun randament pe respectivul interval de timp l-ar fi adus fondul Carpatica Global, administrat de SAI Carpatica Asset Management! Un fond din categoria “Multi-Active Defensive”, al carui VUAN la septembrie 2016 era cu 76% mai mare decat VUAN-ul raportat pentru decembrie 2009 (Nota 3).

Top 10 fonduri de investitii

Vezi datele in excel: Top 10 fonduri de investitii

Sursa: AAF 

Fondul de actiuni “Erste Equity Romania” si fondul “Erste Balanced RON” (fond din categoria “Multi-Active Echilibrate”) – ambele administrate de SAI Erste Asset Management, urmeaza in clasament, cu o crestere a VUAN de peste 69% (Nota 3)

 

Nota 1: Evident, rationamentul este valabil mergand pe ideea simplista a unui impotetic investitor care si-ar fi mentinut plasamentul in intervalul analizat fara a fi realizat nici o tranzactie … calculele fiind realizate de fapt punand fata-in-fata valorile celor doua tipuri de plasamente la datele mentionate.

Nota 2: Indicele “Imobiliare.ro”reprezinta o medie a pretului solicitat, exprimat in euro pe metru patrat util, pentru apartamentele de vanzare situate in blocuri de apartamente, cu destinatie rezidentiala, pe baza anunturilor publicate pe site-ul propriu de profil de catre agentiile imobiliare si proprietari.

Indicele are un caracter foarte pronunţat specific segmentului rezidential, si nu ia in calcul marjele de negociere variabile de la o tranzactie la alta. Indicele are la baza un algoritm de calcul care permite eliminarea ofertelor nereprezentative din piata prin: identificarea si eliminarea ofertelor duplicat si a celor cu preturi sau suprafete gresite, respectiv stabilirea ponderilor apartamentelor noi/vechi, respectiv a celor cu una, doua, trei, patru sau mai multe camere.

Nota 3: Fondurile multi – active (multi asset) investesc intr-un mixt de instrumente in orice combinatie si durata de detinere care un se regaseste in celelalte categori principale; aceste fonduri pot fi:

  1. a) defensive – cu expunere de maxim 35% pe instrumente cu venit variabil (conform OUG 32/2012);
  2. b) echilibrate – cu expunere cuprinsa intre 35% si 65% pe instrumente cu venit variabil (OUG 32/2012)
  3. c) agresive – cu expunere de minim 65% pe instrumente cu venit variabil (OUG 32/2012)

d)   flexibile     – au caracteristic un mixt de isntrumente cu pondere si durata de detinere variabile expunerea pe oricare din instrumente putand varia de la 0% la 100%.

Advertisements

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s